今回の記事では、amazonギフトやポイントきっかけで不動産投資の営業を聞いたものの、しぶとい勧誘になかなか断れない場合に、論理的に不動産営業を断っていく方法を解説していきます。
特に、こういった不動産営業の特徴であるワンルーム不動産投資は、収益性や資産性を考えても、あまり手を出すべきではない案件も多いので、知識をつける意味でもぜひ一読ください。
【本記事の内容】
- 不動産投資営業の売り込む４つの方法
- 不動産投資営業を断る5つのコツ
- 物件に対してセカンドオピニオンを得る方法
広告で「1万円分のamazonギフトがもらえる」と不動産投資営業の広告が目につきますよね。裏を返してしまうと、それだけの特典をつけないと売れないのです。本当に儲かる案件なのであれば、わざわざ特典をつけてまで営業の機会を作らないですよね。
不動産投資営業では、あの手この手で契約をもぎ取ろうとしていきます。
是非、しっかりと物件を見定める方法をこの記事で学んでください。
不動産投資営業の売り込む４つの方法
不動産営業の売り込み文句は主に以下の４つになります！
①：将来の年金代わりになる
②：生命保険代わりになる
③：節税になる
④：キャピタルゲインを狙える
以下の記事では、それぞれ1ステップごとに解説していきます。
①：将来の年金代わりになる
ワンルーム不動産投資営業を受ける際に必ず言われる言葉である「35年のローン完済後、毎月の家賃収入を得られます。」
しかし、そのローン完済までの間の出費は多額なものになるのです。ローン返済金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、管理手数料、空室補填、広告料、等かかる費用はばかになりません。
管理形態にもよりますが、3,000万円の物件の場合に35年でかかる費用は約1,500万円です。
返済完了後には、家賃収入が毎月得られるといっても、それまでに1,500万円支払っているのだから、回収するまでに何年かかるんだという話ですよね。
②：生命保険代わりになる
不動産投資を取り組む上では投資用の住宅ローンの加入することになります。
その際に団体信用生命保険に強制的に加入させられるので、実質生命保険代わりになるということです。
生命保険代わりになるということは間違いないのですが、住宅ローンを借りる利子としてその保険代も合わせて支払っているので、普通に生命保険に加入していることと何ら変わりないことですよね。
③：節税になる
不動産投資を始めるにあたっては、収支を確定申告することになるのですが、物件の減価償却、ローン返済に係る利子、不動産投資に必要な雑費を経費計上できるので、実際の年収を低く申告できるようになります。
こちらに関してもその通りであるものの、減価償却が上手く機能するのは最初の5年ほど。以降は家賃収入もあるので、逆に税金が高くなってしまうこともよくあることです。
節税にならず、逆に税金が高くなってしまうことを業界用語で「デットクロス」と呼びますが、この言葉を発するだけで営業マンはぎょっとしますのでお試しあれ。
④：キャピタルゲインを狙える。
アベノミクスが始まって以降、不動産価格も右肩上がりを続けています。
確かにそのような時流の中では、しっかりとエリアを選択できていれば、売却時の利益を狙うキャピタルゲインを狙うことができるでしょう。
しかし、それは今の政策である異次元金利緩和政策が続いているからです。
元々は景気回復を狙って実施した金融緩和政策なのですが、その効果で不動産投資営業を始める際に利用する住宅ローンの金利も安く借りられることから、不動産投資ブームが続いていきました。
10年続いたこの金利緩和政策はいずれ終わります。岸田総理に政権交代し、日銀の黒田総裁の交代で、この政策がいつまで続くのかは不透明な状況です。現に黒田総裁は2022年末にこの金利緩和政策を一部引き締めるサプライズ施策を実施して話題になりましたよね。
不動産投資営業を断る5つのコツ
ここからはそのような悪徳営業から身を守るすべをお伝えします。
以下が、不動産営業を断る手段５つです！
①：過去の成約価格を突き付ける
②：10年後のキャピタルゲインを示す
③：掲載している最低賃料から家賃下落可能性を示す
④：金利上昇の可能性を訴える
⑤：親、配偶者、交際者、親族から止められたと伝える
以下の記事では、それぞれについて解説していきます。
①：過去の成約価格を突き付ける
不動産営業のスキームとしては以下が一般的になります。
仲介となる買取業者や販売業者が必ず数百万円の利益を載せているので、最終販売価格はかなり高額に吊り上がっている可能性も高いです。
そして、この旧オーナーから買い取り業者が買い取る金額は、実は調べればわかります。
そこで参考になるサイトは以下です。
・REINS Market Information：実際の成約事例が過去2年分閲覧できます。
・マンションレビュー：過去の物件販売の掲載事例、掲載賃料を確認することができます。
・楽街：リアルタイムでの物件販売情報を確認できます。
・Homes:過去の物件販売掲載事例、家賃相場を確認することができます。
過去の掲載事例でも物件が売り出されていたのは事実。この金額を伝えれば不動産営業マンもぐうの音も出なくなりますよね。
②：10年後のキャピタルゲインを示す。
上記のサイトを確認していると、購入を勧められた物件と似た条件で、築年数+10年の物件価格を確認することができます。ワンルーム不動産投資営業マンがすすめる4~5%の利回り物件の場合は、築年数+10年でも90%以上の価格を維持できていないとトータルで利益を出すことができません。
大抵の物件の場合、築年数+10年の物件を確認すると70%~80%の値下がりをしています。2010年ごろに不動産を購入した方はキャピタルゲインを狙えますが、物件価格が上がりきっている今の状況は、かなりハイリスクな投資といえるでしょう。
「掲載価格なので実際の成約金額ではありません。」と不動産営業マンがいいますが、スーパーの値札を見て、実際の購入価格とは限りません！と言っているようなものですね。言い訳も苦しいところです。
③：掲載している最低賃料から家賃下落可能性を示す。
今の時代はリアルタイムで物件の募集家賃を確認することができます。
代表的なサイトとして挙げられるのがSUUMOのようなサイトで賃貸募集を検索できますが、対象の物件や、同スペックの物件の現家賃を調べることができます。
ここで、営業されている物件と同じエリア、駅徒歩、築年数、広さの条件を指定し、募集賃貸を低い順に掲載すると、ほとんどの場合営業されている物件より低い家賃の募集を見つけることができます。
収益還元法で、物件価格は算出されますから、この時点で割高を証明する材料になります。
また、収益還元法を武器に、銀行が物件価格を決めていると言う不動産営業マンがいますが、騙されないでください。銀行は、収益還元法でローンを組める最大の金額を示しているにすぎません。ですので、不動産営業マンは、限界まで高値にしたマンションを販売しているのです。
④：金利上昇の可能性を訴える。
これまで不動産はアベノミクスによる異次元金融緩和政策によって金利が下げられ、物件価格がバブル期ほどまでに上昇していきました。今後もこの政策が続けば、物件価格を維持できるでしょう。
ですが、
10年続いたこの異次元緩和政策をいつまで続けるのかは誰もわかっていません。本来は景気を良くするために始まった政策に、いつ岸田総理がメスを入れるかわかりません。
また、実際には2022年12月に日銀の黒田総裁は長期プライムローンの実質利上げを発表しました。総裁は、「利上げではない」、「緩和政策の出口戦略を語るには次期早々」とコメントしていましたが、明らかに政策の変更が入りました。
これは総裁交代に向けた布石と見ることができますし、少なくともこれまで動きのなかった金融緩和政策に動きがあったのは間違いない事実です。ここで、短期プライムローンまで利上げされてしまうと、多くの投資用住宅ローンも利上げとなり、買い控えによる物件価格の下落が避けられません。
このリスクが怖いというと、不動産営業マンも反論の余地ないはずです。
金利が上がるということは景気が良くなっているのでむしろ追い風ですよ。と言う不動産営業マンもいます。これまで10年続けてきた金融緩和政策でも景気は上がっていない、世界的に異常な政策をこれからも続けるでしょうか？
不景気の間は金融引き締めを行わないという保証はどこにもありません。
⑤：親、配偶者、交際者、親族から止められたと伝える。
上記までの理由で大抵は断ることができますが、最終手段は身内に止められたという理由で断りましょう。
結局は個人の融資枠を使った取り組みになりますので、今後の自宅購入等の大きな買い物の可能性を不動産営業マンは否定することはできません、人生設計という名目で連絡を絶ちましょう。
セカンドオピニオンを得る方法
これまで断る理由をあげてきましたが、ある程度クリアしているのであれば数少ない優良物件の可能性もあります。
当然好条件であれば、真剣に取り組みことは悪い話ではないので、できれば専門家の目でセカンドオピニオンを入れておきたいところです。
知り合いに不動産投資に詳しい人がいない場合は、無料でアドバイスを提供しているサイトを利用しましょう
例えば、以下のセカンドオピニオンサービスでは、今なら無料で対象の物件を査定してくれます。
間違っても一人の判断で、物件購入はしないでください。
悪徳ワンルーム不動産投資に、割高物件を購入させられてしまう人が一人でも、少なくなれば幸いです。
ぜひ保存して見返し用にご活用ください
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